Property Tax Executive Regulations
Property Tax Executive Regulations Are Issued: A Six Thousand Pound Exemption is Determined: Valuation Committees to Determine Rental Values
Background
Last year, on June 23rd, 2008 The Property Tax Law was issued as Law Number 196 of 2008 and made effective as of the following day. The Law was covered in detail in the August 2008 issue of Egypt Legal Update. Although the Law determined most of the key elements of the new legislation, some details were left to be spelt out by executive regulation. Accordingly, on August 3rd, 2009 – more than a year later – the Minister of Finance issued Decree Number 493 of 2009 with the Executive Regulations of the Property Tax Law (published in the Egyptian Gazette on August 6th, 2009 and made effective as of the following day).Reminder of the Law
In order to appreciate the impact of the newly issued Executive Regulations, it is useful to recap the key aspects of the Law. Here they are:- The tax applies only to built-up properties and not to vacant or agricultural land.
- The tax rate is 10% of the property annual rental value after deducting 30% for meeting expenses.
- A flat exemption was left to be determined by the Minister of Finance upon issuing the Executive Regulations.
- Rental values will be determined by special committees.
New Provisions in the Executive Regulations
The Executive Regulations, by virtue of being an administrative decision, are at a lower hierarchical rank than the Law, and accordingly can not contravene nor conflict in any manner with the Law. They may, however, provide details and procedures. Here are the key new provisions brought about by the newly issued Executive Regulations: The property rental value is to be determined by special committees which will categorize the property within a certain price range, taking into account the following elements: location, standard of building, connected utilities, and similar market rental values.- The tax is calculated as 10% of the annual rental value after applying a six thousand pound exemption, then a 30% deduction to meet expenses.
- The most important addition in the Executive Regulations is the determination of a flat exemption equal to six thousand pounds to be deducted from the annual rental value.
- The equation accordingly is:
- On the basis of the preceding, a property whose annual rental value is equal to nine thousand pounds a year will only pay thirty pounds a year property tax, based on the following application:
- The Regulations assume that a property worth half a million pounds will have an annual rental value of nine thousand pounds, and therefore pay an annual tax equal to thirty pounds as illustrated in the above example. That is why it was reported in the media that properties of less than four hundred and fifty thousand pounds will not be paying taxes. These, however, are broad assumptions and the equation above will need to be applied on the basis of the rental values determined by the special committees.
- In terms of legal obligation on owners and tenants, the Regulations state that each of them must submit to the tax office in whose geographical jurisdiction the property lies, a file indicating the owner’s or tenant’s status and details, as well as the property details on a form supplied by the tax offices. The Property Tax Authority then publishes in the Official Journal the decisions of the special committees in charge of determining the rental values. The owner or tenant is then notified by the Tax Authority to step in and make the tax payment immediately following the publication of the rental values.
- The Executive Regulations further provide details for which properties are not subject to the provisions of the Law, and of the process for appealing from decisions of the special rental valuation committees.
Conclusion
The Executive Regulations have come to clarify a number of issues, and have done so successfully on some issues but not so with respect to others. The Regulations have clarified once and for all how to compute the payable tax once an annual rental value has been determined. This is clear and easy to apply. However, what will continue to be a source of worry for most people until application proves otherwise is how the committees will be valuing annual rents. This is still the key aspect of the new Law which will determine how fair and acceptable it will be, and it still remains to be seen.مقدمة
في العام الماضي، تحديدا يوم 23 يونيو 2008، صدر قانون الضريبة على العقارات المبنية بالقانون رقم 196 لسنة 2008 واعتبر نافذا من اليوم التالي على صدوره. وقد تم التعليق على القانون في هذا الوقت في إصدار August 2009 Egypt Legal Update . وبرغم أن القانون قد حدد معظم الأحكام الهامة، إلا أن بعض التفاصيل قد تم تركها للائحة التنفيذية. وبناء عليه فقد صدرت اللائحة التنفيذية للقانون في 3 أغسطس 2009 – بعد أكثر من عام من صدور القانون – بقرار من وزير المالية رقم 493 لسنة 2009 والمنشور في الوقائع المصرية بتاريخ 6 أغسطس 2009 على أن يعمل به من اليوم التالي لنشره.
تذكرة بما جاء في القانون
من أجل فهم ما جاءت به اللائحة التنفيذية من أحكام جديدة، فمن الضروري التذكير بما جاء في القانون العام الماضي، وذلك على النحو الآتي:
- تسري أحكام القانون على العقارات المبنية فقط وليس على الأراضي الفضاء أو الأرض الزراعية.
- سعر الضريبة 10% من القيمة الإيجارية السنوية بما خصم 30% لمقابلة المصروفات.
- نص القانون على أن يحدد وزير المالية مبلغا مقطوعا للإعفاء من الضريبة.
- تحدد القيم الإيجارية لجان تقدير خاصة.
الأحكام الجديدة في اللائحة التنفيذية
طبيعة اللائحة التنفيذية، أي كونها تعتبر قرارا إداريا، تجعلها في مرتبة أدني من القانون في الترتيب التشريعي وبالتالي فلا يجوز لها مخالفة أو التعارض مع أحكام القانون، وإن كان يمكن للائحة أن تضيف التفاصيل التي تركها القانون أو تحدد الإجراءات اللازمة لتطبيقه. وفيما يلي الأحكام الجديدة التي أتت بها اللائحة:
- يتم تقدير القيمة الإيجارية للعقارات بواسطة لجان خاصة تقوم بتقسيم العقارات إلى مستويات سعرية مختلفة مع الاخذ في الاعتبار بالعناصر الآتية: الموقع، مستوى البناء، المرافق المتصلة بالعقار، والإيجارات المثيلة.
- تحسب الضريبة على أساس 10 % من القيمة الإيجارية السنوية بعد خصم ستة آلاف جنيها إعفاء ثم 30% لمقابلة المصروفات.
- لعل أهم ما جاء باللائحة التنفيذية هو تحديد مبلغ الأعفاء المقطوع بستة آلاف جنيها.
- بناء على ما سبق فإن الضريبة تحسب وفقا للمعادلة الآتية:
"الضريبة = 10% * (الإجرة السنوية * 70%) – 6000 جم)).
- بتطبيق ما سبق فإن عقارا تبلغ قيمته الإيجارية السنوية تسعة ألاف جنيها تكون الضريبة عليه مجرد ثلاثين جنيها وفقا للآتي:
9000 جم (أجرة سنوية) * 70% (بعد خصم المصروفات المساوية 30%) = 6300 جم.
6300 جم – 6000 جم (الإعفاء المقطوع) = 300 جم.
300 جم * 10% (الضريبة) = 30 جم.
- وتشير اللائحة إلى افتراض أن العقار الذي تبلغ قيمته نصف مليون جنيها سوف تكون قيمته الإيجارية السنوية تسعة آلاف جنيها فتكون الضريبة عليه ثلاثين جنيها على نحو ما تم بيانه أعلاه. لذلك فقد قامت وسائل الإعلان بإبراز أن العقار الذي تقل قيمته عن اربعمائة وخمسين ألف جنيها لن تدفع عنه أية ضريبة. ولكن يجب ملاحظة أن هذه فروض عامة وعلى كل مالك عقار انتظار ما تسفر عنه لجان التقييم.
- أما من حيث الالتزام القانوني على المالكين والشاغلين فإن اللائحة التنفيذية تنص على أن على كل منهم تقديم إقرار إلى مكتب مصلحة الضرائب العقارية التي يقع في اختصاصها الجغرافي العقار، متضمنا بياناته الشخصية ووصف العقار وذلك على النموذج الذي تعده مكاتب مصلحة الضرائب. وتقوم المصلحة بعد ذلك بنشر نتائج عمل لجان تقييم الإيجارات في الجريدة الرسمية، كما يتم إخطار كل من قدم إقرارا بتلك النتائج لكي يقوم بسداد الضريبة. ويكون الالتزام قائما بسداد الضريبة من وقت نشر نتائج اللجان في الجريدة الرسمية.
- وأخيرا فإن اللائحة التنفيذية تبين تفاصيل أخرا خاصة بالعقارات المعفاة، وكذلك بإجراءات التظلم من قرارات لجان التقييم.
تعليق
صدرت اللائحة التنفيذية لكي توضح العديد من الأمور الهامة وقد نجحت في بعضها ولم تنجح في البعض الآخر. نجحت في توضيح كيفية احتساب الضريبة الواجبة متى تم تحديد القيمة الإيجارية على نحو سهل وبسيط. ولكن من جهة أخرى فإن القلق لدى المتعاملين سوف يستمر بشأن عمل لجان تقييم الأجرة إلى أن بتم الإعلان عن تلك الأعمال ويتضح مدى عدالتها وقبول الناس لها.
[:]