Changes to Land Registration: Moder

Changes to Land Registration: Modernizing the Real Folio System

The Real Folio System (also known as the Torrens System) is a real estate registration system whereby all real estate in a specific area is surveyed and registered as such and then all legal rights to this real estate are registered on the same registration document of the real estate. This system is different from the land registration system that is more commonly known in Egypt as the real estate authentication system (or the Personal Folio System), which relies on the registration of title deeds and legal documents giving rise to legal rights over real estate and organized on the basis of names of owners. In 1964, the Egyptian Parliament adopted a transitional law aiming at migrating from the Personal Folio System to the Real Folio System. This transitional law, however, has not been implemented across Egypt to date leaving Egypt with two real estate registration systems, each applicable in specific geographical zones. Lately, the Ministry of Justice has issued four decisions with respect to the Real Folio System aiming at modernizing and digitizing it and at the same time postponing the implementation of the Real Folio System in the governorates of Menia, Souhag and Qena until 1/1/2018. It is important to note that, unlike the Personal Folio System, rights to real estate registered in the Real Folio System are considered absolute and cannot be contested. Hence, businesses need to keep an open eye for implementation of the Real Folio System in areas where they own real estate in order to ensure they get their chance to prove their ownership.

Background

As stated in the explanatory memorandum of the Law on the Real Folio System[1] (the “RFS Law”), formal discussions of migrating from the personal folio system to the real folio system started in 1904 but the decision to make the move was only taken in 1964. This was due to the difficulties inherent in changing the land registration system. The RFS Law provides that the Minister of Justice will be the competent person to determine the locations where the Real Folio System will be implemented and the date on which such implementation is scheduled to begin. It is foreseen that implementation will be gradual; however, there is no deadline for the full implementation of the RFS Law across all of Egypt. The executive regulations of the RFS Law were only issued in 1975[2] and the first locations determined for the application of the Real Folio System were made in 1976. Implementation was to begin in Snorous, al‑Fayoum.[3]

Advantages of the Real Folio System

The RFS Law offers a number of advantages. As per its explanatory memorandum, there are five main advantages:

All rights registered in the Real Folio System are considered to have absolute evidentiary power and hence, cannot be contested before courts.

Prior to the registration of rights pertaining to a designated zone, advertisements are made requiring persons who have rights over any real estate within the designated zone to present the documents evidencing such rights. Then, any concerned party is entitled to challenge such rights and documents before a judicial committee that is specifically formed for such issues (the “Judicial Committee”). Decisions of the Judicial Committee are final; however, in certain cases, its decisions may be appealed before the court of appeal. Registration occurs upon the issuance of a final decision by the Judicial Committee or the court or upon the lapse of the deadlines set out by the RFS Law. This helps ensure that only true rights are being registered and prevents further litigation regarding those rights before courts.

The registration procedures for registering titles and legal rights is much simpler once the initial registration of the real estate is done.

In the event that any person manages to wrongfully register his right to a real estate, the RFS Law provides for a criminal penalty.

The fifth advantage is that once the real estate is registered in the Real Folio System, its ownership cannot be transferred by prescription due to adverse possession. However, this advantage was taken away by the Constitutional Court, which ruled in 1998 the unconstitutionality of the relevant legal provisions of the RFS Law.[4]

How It Works

As mentioned above, the Ministry of Justice is required to determine the areas or zones (known as the “Cadastral Zones”) where the Real Folio System will be applied. Such decision is required to designate those areas in advance of the actual implementation of the Real Folio System by at least six months. A Real Folio System is set up for each Cadastral Zone. Upon the determination of the Cadastral Zones, all real estate units are surveyed and a registration document within the Real Folio System of this Cadastral Zone is dedicated to each such real estate unit (the “Registration Document”). The Registration Document of each real estate unit sets out its natural borders and includes a personal folio organized alphabetically, in which each owner of the real estate unit has a dedicated page setting out the parts of the unit that he owns. For first time registration of rights over real estate units, rights must be evidenced in authenticated contracts in accordance with the real estate authentication laws. In cases where authenticated contracts are unavailable and in cases of adverse possession, all relevant parties are required to submit their documentation to the real estate authentication office, which is mandated with reviewing all relevant documents and determining who has the true legal title to the real estate unit. Any of the concerned parties may seek the intervention of the abovementioned Judicial Committee.

The Latest Amendments

Lately, the Minister of Justice issued four decisions related to the implementation of the RFS Law. One of these decisions amends the executive regulations of the RFS Law.[5] Such amendments aim, primarily at modernizing the procedures; hence, it revokes all the provisions requiring sticking notices at certain locations as a means of communicating notices. It also gives the entities overseeing the implementation of the Real Folio System the right to digitize the procedures, surveying of lands, mapping and all related documentation. Another of those decisions amends some of the procedures related to filling in and registering the Settlement Application (which is used required to be completed in cases of non-availability of authenticated contracts or rights arising out of adverse possession).[6] The third decision of the Minister of Justice postpones the application of the Real Folio System in the Cadastral Zones previously determined in the governorates of Menia, Souhag and Qena from 1 January 2017 until 1 January 2018.[7] Finally, the fourth decision amends some rules regarding the training centre established to train the employees of the currently applicable Personal Folio System on the Real Folio System.[8]

Conclusion

The four decisions lately issued by the Ministry of Justice indicate the strong commitment by the Government to push through with the transformation of the real estate registration system towards a more reliable, certain and modern framework. Pressing forward with the formalization of real estate ownership would have a big impact on ensuing that the low and middle income home and land owners obtain the full value and benefit from their assets, improve access to finance, provide legal certainty and ownership protection, and improve Egypt's ranking in the ranking of business environment. However, the real challenge here is in the implementation and this is yet to be seen. [1] Presidential Decree-Law No. 142/1964 on the Real Folio System, Official Gazette, Issue No. 69, 24 March 1964. [2] Minister of Justice Decision No. 825/1975 enacting the Executive Regulations of Law No. 142/1964 on the Real Folio System, Egyptian Gazette, Issue No. 189, 16 August 1975. [3] Minister of Justice Decision No. 340/1976 determining certain cadastral zones for the application of the Real Folio System, Egyptian Gazette, Issue No. 54 (cont.), 4 March 1976. [4] Supreme Constitutional Court Decision in Case No. 42 for Judicial Year 17 declaring the unconstitutionality of the second paragraph of Article 37 of Law No. 142/1964 on the Real Folio System, Official Gazette, Issue No. 25 (cont.), 18 June 1998. [5] Minister of Justice Decision No. 11264/2016 amending certain provisions of the Executive Regulations of Law No. 142/1964 on the Real Folio System, Egyptian Gazette, Issue No. 30, 6 February 2017. [6] Minister of Justice Decision No. 11262/2016 amending Decision No. 1749/1975 on the Settlement Application stipulated in Article 19 of Law No. 142/1964 on the Real Folio System, Egyptian Gazette, Issue No. 29, 5 February 2017. [7] Minister of Justice Decision No. 544/2017 postponing the application of the Real Folio System in the cadastral zones previously determined in the governorates of Menia, Souhag and Qena, Egyptian Gazette, Issue No. 30, 6 February 2017. [8] Minister of Justice Decision No. 11263 of 2016 amending Decisions No. 934/1975 and No. 341/1976 on the training centre established to train the employees on the Real Folio System, published in the Egyptian Gazette, Issue No 30 dated 6 February 2017.

يعد السجل العيني أحد أساليب تسجيل العقارات والذي بموجبه يتم مسح كافة العقارات في منطقة معينة وقيدها بذاتها ثم يتم قيد كافة الحقوق المتعلقة بهذه العقارات في ذات الصحيفة الخاصة بكل عقار. ويعتبر هذا النظام مختلف عن نطام تسجيل العقارات الشائع والمعروف في مصر بنظام الشهر العقاري (المعروف أيضاً بنظام السجل الشخصي) والذي يقوم على تسجيل العقود والمحررات القانونية المنشئة لحقوق قانونية على العقارات ويتم تنظيمه على أساس أسماء الملاك. في عام 1964 قام مجلس النواب بإصدار قانون مؤقت يهدف إلى الانتقال من نظام السجل الشخصي إلى السجل العيني إلا أن هذا القانون المؤقت لم يتم تطبيقه في كافة أنحاء الجمهورية حتى تاريخه الأمر الذي ترك مصر بنظامين لتسجيل العقارات كل منهم يطبق في نطاق جغرافي مختلف.

مؤخراً أصدر وزير العدل أربعة قرارات بخصوص نظام السجل العيني تهدف إلى تحديث وميكنة نظام السجل العيني وفي ذات الوقت تأجيل تطبيق نظام السجل العيني في محافظات المنيا وسوهاج وقنا حتى 1 يناير 2018. وتجدر الاشارة إلى أنه – على عكس نظام السجل الشخصي – تعتبر الحقوق المقيدة في السجل العيني مطلقة وغير قابلة للطعن عليها وبالتالي فإن الشركات والأعمال عليهم متابعة تطبيق نظام السجل العيني عن قرب في المناطق التي يمتلكوا فيها عقارات حتى يتأكدوا من حصولهم على فرصة لإثبات ملكياتهم.

خلفيَّة

وفقاً للمذكرة الايضاحية لقانون السجل العيني[1] ("قانون السجل العيني") فإن المناقشات الرسمية الخاصة بالانتقال من نظام السجل الشخصي لنظام السجل العيني قد بدأت تظهر في 1904 إلا أن قرار الانتقال لم يتم اتخاذه إلا في 1964، وذلك نتيجة للصعوبات المتعلقة بتغيير نظام تسجيل العقارات.

وينص قانون السجل العيني على أن وزير العدل هو الشخص المختص بتحديد المناطق التي سيتم تطبيق نظام السجل العيني بها وكذلك التاريخ المحدد لبدء التطبيق. وقد كان من المتوقع أن يكون تطبيق قانون السجل العيني تدريجي إلا أنه لم يتم تحديد موعد للانتهاء من تطبيق القانون في كافة أنحاء الجمهورية.

وقد صدرت اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني في 1975[2] وتم تحديد أولي المناطق التي سيتم تطبيق نظام السجل العيني بها في 1976. وقد وقع الاختيار على مركز سنورس بالفيوم لبدء التطبيق.[3]

مزايا نظام السجل العيني

لقانون السجل العيني عدة مزايا، وقد أوضحت المذكرة الايضاحية هذه المزايا كالتالي:

للحقوق المسجلة في نظام السجل العيني قوة إثبات مطلقة وبالتالي لا يمكن الطعن عليها أمام المحاكم.
قبل تسجيل الحقوق الخاصة بالعقارات التي تم مسحها في منطقة محددة فإنه يتم عمل اعلانات تدعو الأشخاص الذين لديهم حقوق على أي عقار يقع داخل نطاق المنطقة المحددة تقديم المستندات الدالة على حقوقهم، ويحق لكل شخص الطعن على هذه الحقوق وعلى هذه المستندات أمام لجنة قضائية يتم تكوينها خصيصاً للفصل في هذه الأمور ("اللجنة القضائية") وتكون قرارات اللجنة القضائية نهائية باستثناء بعض الحالات حيث يجوز استئناف قراراتها أمام محكمة الاستئناف. ويتم التسجيل في حالة صدور قرار نهائي للجنة القضائية أو المحكمة أو في حالة فوات المواعيد المحددة في قانون السجل العيني، ويساعد ذلك على التأكد من قيد الحقوق الصحيحة فقط ويمنع اي تقاضي لاحق بخصوص هذه الحقوق أمام المحاكم.
تعتبر إجراءات قيد الحقوق أبسط خاصة بعد إتمام المرحلة الأولية الخاصة بمسح وتسجيل العقارات.
ينص القانون على عقوبة جنائية على من يتوصل إلى قيد حقه على عقار بدون وجه حق.
أما بالنسبة للميزة الخامسة فهي أنه في حالة قيد عقار في السجل العيني فإنه لا يمكن انتقال ملكيته بالتقادم من خلال وضع اليد، إلا أن هذه الميزة أسقطتها المحكمة الدستورية العليا حين حكمت عام 1998 بعدم دستورية النصوص القانونية التي تمنع التملك بالتقادم في قانون السجل العيني.[4]

كيفية مباشرة أعمال السجل العيني

كما هو مذكور أعلاه فإن وزير العدل منوط بتحديد المناطق (وتعرف بـ "الأقسام المساحية") التي سيتم تطبيق نظام السجل العيني بها، ويجب أن يصدر قرار الوزير بتحديد المناطق قبل بدء التطبيق الفعلي بمدة لا تقل عن ستة أشهر على الأقل، ويتم إنشاء سجل عيني لكل قسم مساحي.

وعند تحديد الأقسام المساحية فإنه يتم مسح جميع الوحدات العقارية ويتم إفراد صحيفة بالسجل العيني ("الصحيفة")، وتحدد صحيفة الوحدة العقارية حدودها الطبيعية كما تشمل سجل شخصي مرتب هجائيا ويكون لكل مالك للوحدة العقارية صفحة مفردة يسجل بها الأجزاء من الوحدة العقارية المملوكة له.

وعند تسجيل الحقوق على وحدات عقارية لأول مرة يجب أن تكون الحقوق مثبتة في عقود مشهرة وفقاً لنظام الشهر العقاري (أي السجل الشخصي المعمول به)، وفي حالة عدم وجود عقود مشهرة وفي حالات التملك بوضع اليد فإن كافة الأطراف المعنية ملزمة بتقديم مستنداتهم لمكتب الشهر العقاري المختص – وفقاً لقانون السجل العيني – بمراجعة كافة المستندات وتحديد من له الملكية الحقيقة للوحدة العقارية. ويجوز لكل الأطراف المعنية التقدم بتظلمات للجنة القضائية المشار إليها أعلاه.

التعديلات الأخيرة

مؤخراً أصدر وزير العدل أربعة قرارات تتعلق بتطبيق قانون السجل العيني. ومن هذه القرارات قرار يعدل اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني،[5] وتهدف هذه التعديلات في الأساس إلى تحديث الاجراءات وبالتالي فهي تقوم بإلغاء كافة الأحكام القانونية الخاصة بلصق الاعلانات كوسيلة للتعريف بالإعلان، كما تقوم بمنح الجهات القائمة على تطبيق قانون السجل العيني الحق في ميكنة الاجراءات ومسح العقارات ووضع الخرائط وكافة المستندات الأخرى. ويعدل قرار أخر لوزير العدل بعض الاجراءات المتعلقة بملء وتسجيل استمارات التسوية (التي يجب استكمالها في حالة عدم وجود عقود مشهرة وفي حالة التملك بوضع اليد).[6]

أما بالنسبة للقرار الثالث لوزير العدل في هذا الشأن فهو يؤجل تطبيق قانون السجل العيني في الأقسام المساحية السابق تحديدها في محافظات المنيا وسوهاج وقنا من 1 يناير 2017 حتى 1 يناير 2018.[7] وأخيراً فالقرار الرابع يعدل بعض القواعد الخاصة بمراكز التدريب المنشأة لتدريب العاملين الحاليين بالشهر العقاري على نظام السجل العيني.[8]

الخاتمة

توضح القرارات الأربعة التي أصدرتها وزارة العدل التزام الحكومة بدفع نظام تسجيل العقارات إلى نظام أكثر مصداقية وحداثة، حيث أن الدفع لوضع ملكية العقارات في قالب رسمي سيكون له أثر كبير في حصول ملاك المنازل والأراضي الزراعية من ذوي الدخول البسيطة والمتوسطة على كامل قيمة أصولهم بالإضافة إلى تحسين قدراتهم على الحصول على تمويل وكذلك حماية الملكية وتحسين ترتيب مصر بالنسبة لمناخ الأعمال. إلا أن هذا كله سيعتمد على التطبيق وهو ما سنراه في الأيام المقبلة.

[1] قرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 142 لسنة 1964 بنظام السجل العيني، الجريدة الرسمية العدد 69، بتاريخ 24 مارس 1964.

[2] قرار وزير العدل رقم 825 لسنة 1975 باللائحة التنفيذية القانون رقم 142 لسنة 1964 بنظام السجل العيني، الوقائع المصرية العدد 189، بتاريخ 16 أغسطس 1975.

[3] قرار وزير العدل رقم 340 لسنة 1976 بتعيين أقسام مساحية يسرى عليها نظام السجل العيني، الوقائع المصرية، العدد 54 (تابع)، بتاريخ 4 مارس 1976.

[4] حكم المحكمة الدستورية حكم المحكمة الدستورية في القضية رقم 42 لسنة 17 قضائية بعدم دستورية الفقرة الثانية من المادة 37 من قانون السجل العيني الصادر بالقانون رقم 142 لسنة 1964، الجريدة الرسمية، العدد 25 (تابع)، بتاريخ 18 يونيو 1998.

[5] قرار وزير العدل رقم 11264 لسنة 2016 بتعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية للقانون رقم 142 لسنة 1964 بنظام السجل العيني، الوقائع المصرية، العدد 30، بتاريخ 6 فبراير 2017.

[6] قرار وزير العدل رقم 11262 لسنة 2016 بتعديل القرار رقم 1749 لسنة 1975 بشأن استمارة التسوية المنصوص عليها في المادة (19) من القانون رقم 142 سنة 1964 بنظام السجل العيني، الوقائع المصرية العدد 29، بتاريخ 5 فبراير 2017.

[7] قرار وزير العدل رقم 544 لسنة 2017 بتأجيل ميعاد سريان نظام السجل العيني على الأقسام المساحية بمحافظات المنيا وسوهاج وقنا، الوقائع المصرية، العدد 30، بتاريخ 6 فبراير 2017.

[8] قرار وزير العدل رقم 11263 لسنة 2016 تعديل القرارين رقمي 934 لسنة 1975 و341 لسنة 1976 في شأن مركز التدريب على أعمال السجل العيني، الوقائع المصرية العدد 30، بتاريخ 6 فبراير 2017.

[:]