Changes to the Legislative Framewor

Changes to the Legislative Framework Guiding Land Ownership in Sinai

The Prime Minister recently issued a decree introducing significant amendments (the “Amendments”) to the Executive Regulations of the Sinai Development Law of 2012 (the “Law”).[1] The Amendments mirror previous changes introduced to the Law in 2015, stipulating that the Law will only be applied to projects that have been established after January 2012. The recent Amendments to the executive regulations further restricted the “citizenship rules”, imposing new rules on the ownership of dual citizens. While the previous wording of the regulations only allowed land ownership for Egyptians, born of Egyptian parents, the recent Amendments added a further restriction, requiring the owner not to have any citizenship except the Egyptian citizenship, and provided the steps that must be taken if the citizenship status changes, or if a dual citizen inherits land. The Amendments also affected the right to use (usufruct), which applies to Egyptians and foreigners, extending the maximum limit from 50 to 75 years. The amendments also provide for new exceptional powers for the president, who may in some cases exempt certain investment projects from the citizenship requirements, and who may also decide to treat an Arab national as an Egyptian with respect to land ownership.

Background

Investment in the Sinai Peninsula (especially with respect to the rules governing ownership of land and real estate) is a very complex topic from a legal point of view. Successive governments have tried to achieve a balance between providing a suitable investment environment and taking into account the strategic importance of the peninsula. As a result, a number of legislation (analysed in various issues of the Egypt Legal Update) were issued in the past few years, including:

Decree-Law No. 14 of 2012 issued by the Supreme Council of Armed Forces, which set up a new legal framework for investment in Sinai, with respect to the ownership and right to usufruct of land for Egyptians and foreigners, and established a new administrative body, the National Agency for the Development of the Sinai Peninsula (“Sinai Development Agency” or the “Agency”); (See the ELU February 2012 Issue)

Prime Minister’s Decree No. 915 of 2012 enacting the Sinai Development Agency Statutes; (Please see the ELU August/September 2012 Issue)

Prime Minister’s Decree No. 959 of 2012 enacting the executive regulations of the Law and expounding on several issues, including determining the geographical scope of the Law to include North and South Sinai and some areas in Suez, Ismailia and Port Said; (Please see the ELU October 2012 Issue)

Prime Minister’s Decree No. 6 of 2014 on the rules governing adverse possession in Northern Sinai; (Please see the ELU November 2014 Issue)

Prime Minister’s Decision No. 6 of 2014 on the rules governing adverse possession in Sinai in general. (Please see the ELU February 2017 Issue)

In addition to these legislation, there are several other laws and regulations that are relevant to the general legal framework, including laws relating to strategic and border areas, conservation sites and special economic zones.

Amendments to the Executive Regulations

Scope of Application

The recent Amendments mean that the Law and Executive Regulations only apply to projects that were established as of 19 January 2012 (date of the Law’s enactment). This stands in contrast to the previous wording which held that the Law was applicable to projects that are in the process of establishment, which means that the recent Amendments appear to have a narrower scope of application in terms of time. The Amendments stipulate that all relevant persons and entities need to make sure they are in compliance with the Law within six months, i.e. by 30 July 2017.

Citizenship Requirements

Significantly, changes introduced by the Amendments have made the citizenship requirements for land ownership in the relevant areas more restrictive. The previous version of the Executive Regulations prohibited ownership except by Egyptians who have Egyptian parents. The Amendments maintain this requirement but add that such person may not have any citizenship other than the Egyptian one. The same rules also apply to legal persons (e.g. corporations), which must now be owned entirely by Egyptians who have no other citizenship. The Executive Regulations also specify what needs to be done if an Egyptian who owns land in Sinai and initially fulfils the citizenship requirements ceases to fulfil them (e.g. by becoming a dual citizen), or if someone who does not fulfil the requirements inherits land in the relevant areas. In these cases, the Amendments specify that the relevant person will maintain the right to use, or usufruct rights (similar to some types of “easement” rights in the Common Law), but will not have full ownership rights. The amendments also stipulate that such person may maintain ownership of buildings on the land, but must transfer land ownership to someone who fulfils the citizenship requirements within six months. The Amendments establish a registry at the Sinai Development Agency to keep record of land ownership and to keep track of changes to citizenship requirements. The Amendments also prescribe a similar process for when land is transferred to individuals who do not fulfil the citizenship requirements by inheritance. However, the Amendments also give an exceptional power to the President to treat Arab nationals as Egyptians with respect to land ownership, a right that has been exercised at least once in October 2016.[2] The Amendments still require approval from the Agency’s Board of Directors (which itself requires approval from the Ministries of Defence and Interior and the General Intelligence Authority) in order to establish legal ownership or usufruct rights for Egyptians or foreigners. But unlike the old text, the Amendments deleted the provision that held that the Agency needs to respond within ninety days (otherwise the application was considered to have been automatically rejected). This may indicate a realization that the Agency is (or may be) tasked with considerable responsibilities that may make it unable to respond in the given time.

Usufruct Rights

Conditions relating to usufruct rights in Sinai are of special importance, given that it is the main form of property rights enjoyed by non-Egyptians. The recent Amendments (reflecting the 2015 amendments to the Law itself) introduce important changes with respect to usufruct rights. Chiefly, the Amendments extend the maximum term for usufruct rights from 50 to 75 years. The Amendments kept the provisions that prohibit the disposition of the usufruct (i.e. transferring that right to others), except after obtaining the approval of the Agency’s Board of Directors and the Ministries of Defence and Interior and General Intelligence. The Amendments also maintained the prohibition of transferring a usufruct right (for lands and buildings) to full ownership. It is to be noted, however, that Article 13, which was not affected by the Amendments, allows – exceptionally – for the ownership of buildings by Egyptians and non-Egyptians alike, stressing however that this is not applicable to the lands upon which such buildings are erected, and that it can only be done with the permission of the Agency’s Board of Directors and the Ministries of Defence and Interior and General Intelligence.

Investment Projects

The Amendments did not introduce chore changes relating to investment projects in Sinai, but (reflecting the 2015 changes to the Law) gave the President the exceptional authority to exempt some projects from the requirement of having a 55% Egyptian ownership. This exceptional power has already been used at least once in January 2017.[3] It is to be noted that the Executive Regulations thus still stipulate that any investment projects in Sinai have to be in the name of an Egyptian join stock company, with Egyptian ownership of no less than 55%, and that such companies may not be listed or traded on the Stock Exchange except after the permission of the Ministries of Defence and Interior, the General Intelligence, the General Authority for Investment and Free Zones and the Egyptian Financial Supervisory Authority. Moreover, no transaction may be executed on the stocks of such companies above 10% of its capital except with the prior approval of the Agency. The Executive Regulations also specify a list of sectors where investments in Sinai are allowed, which include: tourism, agriculture, industry, minerals, trade, development (including electricity, energy, sanitation, roads and bridges, transportation, communications, water networks, and commercial markets). [1] Prime Minister’s Decree No. 215/2017 amending certain provisions of the Executive Regulations of Decree-Law No. 14/2012 on the Development in the Sinai Peninsula, Official Gazette, Issue No. 4 (bis) (a), 30 January 2017. [2] Presidential Decree No. 432/2016 on the Approval of treating his majesty King Hamad bin Issa al Khalifa – King of Bahrain – as an Egyptian in accordance with Decree-Law No. 14/2012 on the Development in the Sinai Peninsula, Official Gazette, Issue No. 40, 8 October 2016. [3] Presidential Decree No. 12/2017 on the Approval of exempting Vegas East Co. (Liberian company) from the Egyptian ownership percentage determined by Article 4 of Decree-Law No. 14/2012 on the Development in the Sinai Peninsula, Official Gazette, Issue No. 1 (bis) (d), 10 January 2017.

أصدر رئيس الوزراء قرارًا بتعديل اللائحة التنفيذية ("التعديلات") لقانون تنمية سيناء الصادر في 2012.[1] وقد جاءت أغلب التعديلات لتعكس التعديلات التي أُدخلَت على القانون نفسه في 2015، فنصت على أن يطبق القانون على المشروعات التي أقيمت بدءًا من يناير 2012. كما جاءت اللائحة المعدلة أكثر تقييدًا فيما يتعلق بمعاملة مزدوجي الجنسية، فبعد أن كانت اللائحة تمنع تملك الأراضي والعقارات المبنية إلا للمصريين من أبوين مصريين، اشترطت التعديلات ألا يحمل المالك جنسية أخرى غير الجنسية المصرية بالإضافة لاستمرار الاشتراطات السابقة. ونصت التعديلات على إجراءات جديدة تتخذ عند عدم انطباق شروط الجنسية (مثل حصول أحد الملاك على جنسية أخرى) أو عند حصول مزدوجي الجنسية على ملكية الأرض عن طريق الميراث. أما فيما يتعلق بحق الانتفاع للأراضي والمباني، وهو الحق الذي يسري على المصريين والأجانب، فقد مدّت التعديلات من الحد الأقصى لحق الانتفاع من 50 إلى 75 سنة. ويلاحظ أن التعديلات أضفت بعض السلطات الاستثنائية على رئيس الجمهورية، فأعطته حق استثناء مشاريع الاستثمار من الخضوع لشروط الجنسية، كما أعطته سلطة تقرير معاملة رعايا الدول العربية معاملة المصريين فيما يتعلق بتملك الأراضي.

خلفيَّة

يعد الاستثمار في شبه جزيرة سيناء وملكية الأراضي والعقارات من المواضيع في غاية التعقيد من الناحية القانونية، حيث تحاول الحكومات المتعاقبة تحقيق التوازن بين توفير بيئة استثمارية ومراعاة الأهمية الاستراتيجية والأمنية المتزايدة لشبه الجزيرة. وقد صدرت في خلال السنوات القليلة الماضية العديد من التشريعات الهامة التي تناولت هذا الموضوع، والتي تناولناها بدورنا في التحديث القانوني المصري، بما فيها:

المرسوم بقانون رقم 14 لسنة 2012 والصادر من المجلس الأعلى للقوات المسلحة، والذي تضمن إطارًا قانونيًا جديدًا للاستثمار في سيناء، بما في ذلك توضيح الضوابط والقيود على تملك الأراضي للمصريين والأجانب، وتنظيم حق الانتفاع بالأراضي في سيناء، وتشكيل هيئة جديدة باسم "الجهاز الوطني لتنمية شبه جزيرة سيناء" ("الجهاز"). وقد تناولنا هذا الموضوع في إصدار فبراير 2012؛
قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 915 لسنة 2012 بإصدار النظام الأساسي للجهاز الوطني لتنمية شبه جزيرة سيناء، وهو ما تناولناه في إصدار أغسطس/سبتمبر 2012؛
قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 959 لسنة 2012 بإصدار اللائحة التنفيذية للقانون، وهو ما تناولناه في إصدار أكتوبر 2012، وقد جاءت اللائحة التنفيذية التي أُقرت في 2012 لتوضح تفاصيل بعض المسائل التي جاءت بالقانون، مثل تحديد النطاق الجغرافي لتطبيق القانون بأن يشمل ليس فقط محافظتي شمال وجنوب سيناء وإنما أيضًا المناطق الواقعة داخل الحدود الإدارية لمحافظات السويس والاسماعيلية وبورسعيد؛
قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 6 لسنة 2014 بشأن شروط وقواعد تملك واضعي اليد على أراض شمال سيناء، وهو ما تناولناه في إصدار نوفمبر 2014؛
قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 48 لسنة 2017 بشأن شروط وقواعد تملك واضعي اليد على أراض في سيناء، وهو ما تناولناه في إصدار الأسبوع الأول من فبراير 2017.

وبالإضافة لتلك التشريعات، فإن هناك العديد من القوانين والقرارات الأخرى التي تؤثر على حقوق الملكية في سيناء، مثل التشريعات الخاصة بالمناطق الاستراتيجية والمناطق المتاخمة للحدود والمحميات الطبيعية والمناطق الاقتصادية الخاصة.

تعديلات اللائحة التنفيذية

نطاق التطبيق

تعني التعديلات الأخيرة أن القانون واللائحة لا يسريان إلا على المشروعات التي أقيمت بدءًا من 19 يناير 2012 (تاريخ إقرار قانون التنمية). وقد جاء ذلك انعكاسًا لتعديل القانون الصادر في 2015، حيث أن النص الأصلي للقانون كان يشترط أن يطبق القانون على الأنشطة والمشروعات التي ما زالت تحت التأسيس، مما يعني أن تعديلات القانون (وبالتالي التعديلات الأخيرة للائحة) تضع نطاقًا زمنيًا أضيق لتطبيق القانون. وتنص التعديلات الأخيرة على ضرورة توفيق الأوضاع خلال ستة أشهر من تاريخ الصدور، أي قبل 30 يوليو 2017.

شروط الجنسية واجراءات التملك

كما عدل القرار الجديد شروط الجنسية بحيث أصبحت أكثر تقييدًا مما كانت. فبعد أن كانت اللائحة تمنع تملك الأراضي والعقارات المبنية إلا للمصريين من أبوين مصريين، اشترطت التعديلات فعليًا ألا يحمل المالك جنسية أخرى غير الجنسية المصرية بالإضافة لاستمرار الاشتراط بأن يكون أبويه مصريين. وتنطبق نفس الشروط على الأشخاص الاعتبارية، فبعد أن كانت اللائحة تشترط أن يكون رأس مال تلك الأشخاص الاعتبارية مملوكًا بالكامل لمصريين، أصبحت تشترط ألا يحمل مالكوها جنسية أخرى وأن يكون الأبوين مصريين. وقد نصت اللائحة على الإجراءات الواجب اتخاذها بالنسبة للمصري الذي انتفت عنه الشروط السابقة (من خلال اكتساب جنسية أجنبية أو سقوط الجنسية المصرية عنه) مع امتلاكه لأراضي بالمنطقة المعنية، والمصري الذي تؤول إليه ملكية أراضي برغم كونه يحمل جنسية أخرى أو برغم كون أحد أبويه غير مصري، فنصت على أن يحتفظ ذلك الشخص بحق الانتفاع دون حق الرقبة (وهو حق الملكية الكامل الذي يعطي لصاحبه حق التصرف في العين بشكل كامل ويعطي للورثة حق ملكيته من بعده)، كما نصت على أن يحتفظ ذلك الشخص بملكية المنشآت المقامة على الأرض. كما سمح النص الجديد للائحة بأن يقوم الفرد بالتصرف في الأراضي لمن تنطبق عليه شروط الجنسية، وذلك كله خلال ستة أشهر من تاريخ انتفاء شروط الجنسية عنه. وفي حالة عدم اتباع الاجراءات المنصوص عليها، تؤول الأرض إلى الدولة بثمن المثل. وقد أنشأت اللائحة المعدلة سجلًا في الجهاز الوطني لتنمية شبه جزيرة سيناء لحصر حالات تملك الأراضي من قبل المصريين والتغييرات التي تحدث عند عدم انطباق شروط الجنسية. كما أضافت التعديلات الجديدة على اللائحة إجراءات مشابهة إذا ما آلت أراض أو عقارات إلى غير المصريين عن طريق الميراث، ولكنها أعطت رئيس الجمهورية في حالات معينة سلطة استثنائية لمعاملة مواطني الدول العربية معاملة المصريين، وهو ما حدث بالفعل في أكتوبر 2016.[2]

ولا تزال اللائحة تشترط الحصول على موافقة مجلس إدارة الجهاز (متضمنة موافقة وزارتي الدفاع والداخلية والمخابرات العامة) من أجل إنشاء أي علاقة ملكية (سواء عن طريق التملك أو التخصيص أو الحصول على حق الانتفاع) سواء للمصريين أو للأجانب. ولكن بعكس النص القديم، جاءت التعديلات لتحذف الشرط الذي كان يوجب على الجهاز الرد خلال تسعين يومًا (وإلا اعتبر الطلب مرفوضًا). وربما يشير ذلك إلى أن الجهات المسئولة تدرك حجم العبء المحتمل بالنسبة للجهاز، وعدم استطاعته تلبية الردود والحصول على الموافقات المطلوبة.

حق الانتفاع

تعد الشروط المتعلقة بحق الانتفاع في سيناء في غاية الأهمية، بما أن استغلال غير المصريين للأراضي والعقارات المبنية لا يجوز إلا وفقًا لنظام الانتفاع فقط. وقد جاءت التعديلات الأخيرة ببعض التغييرات الهامة فيما يتعلق بحق الانتفاع، لتعكس التعديلات التي تم إقرارها على القانون في 2015. ويعتبر من أهم ما جاء من تعديلات هو مد الحد الأقصى لعقد الانتفاع من 50 إلى 75 سنة. بخلاف ذلك، فقد أبقت اللائحة المعدلة على النصوص التي تمنع التصرف في حق الانتفاع (أي نقل ذلك الحق للغير) إلا بعد الحصول على موافقة مجلس إدارة الجهاز ووزارتي الدفاع والداخلية والمخابرات العامة، وعلى النص الذي يمنع أن يتحول حق الانتفاع إلى حق ملكية سواء بالنسبة للأراضي أو المنشآت. من ناحية أخرى، تجدر الإشارة إلى أنه لم يطرأ تعديل على المادة 13 التي تجيز بشكل استثنائي تملك المصريين والأجانب للمنشآت المبنية دون تملكهم للأراضي المقامة عليها، إذا ما تم الحصول على قرار بذلك من مجلس إدارة الجهاز بعد موافقة وزارتي الدفاع والداخلية والمخابرات العامة.

مشاريع الاستثمار

لم تقم التعديلات الأخيرة بإدخال تعديلات جوهرية فيما يتعلق بمشاريع الاستثمار المقامة في سيناء، ولكنها أعطت رئيس الجمهورية سلطة استثناء بعض المشاريع من الشروط المتعلقة بنسبة مساهمة المصريين في مشاريع الاستثمار، وهو ما جاء تنفيذًا للتعديلات التي أدخلت على القانون في 2015. وقد استخدمت هذه السلطة الاستثنائية بالفعل في شهر يناير 2017.[3] بالتالي، فلا تزال اللائحة تشترط أن يتخذ أي مشروع للاستثمار في سيناء شكل شركة مساهمة مصرية لا تقل فيها نسبة ملكية المصريين عن 55%، ولا يجوز تغيير أسماء المؤسسين أو نسب الشركاء أو قيد هذه الشركات للتداول في البورصة إلا بعد موافقة وزارتي الدفاع والداخلية والمخابرات العامة وهيئة الاستثمار وهيئة الرقابة المالية. ولا يجوز تنفيذ عمليات على الأوراق المالية لهذه الشركات بما يجاوز 10% من رأسمالها إلا بعد موافقة خاصة من مجلس إدارة الجهاز.، كما تحدد اللائحة الاستثمار في سيناء في المجالات الآتية: السياحة، الزراعة، الصناعة، التعدين، التجارة، والتعمير، والتنمية (الكهرباء، الطاقة، الصرف الصحي، الطرق والكباري، والنقل، والاتصالات، وشبكات المياه، والأسواق التجارية).

[1] قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 215 لسنة 2017 بتعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية للمرسوم بقانون رقم 14 لسنة 2012 بشأن التنمية المتكاملة لشبه جزيرة سيناء، الجريدة الرسمية، العدد 4 (مكرر) (أ)، بتاريخ 30 يناير 2017.

[2] قرار رئيس الجمهورية رقم 432 لسنة 2016 بالموافقة على معاملة جلالة الملك / حمد بن عيسى آل خليفة – ملك مملكة البحرين – المعاملة المقررة للمصريين طبقاً لأحكام القانون رقم 14 لسنة 2012 بشأن التنمية المتكاملة لشبه جزيرة سيناء، الجريدة الرسمية، العدد 40، بتاريخ 8 أكتوبر 2016.

[3] قرار رئيس الجمهورية رقم 12 لسنة 2017 بالموافقة على استثناء شركة فيجاس شرق لاجيا المتحدة (شركة مساهمة ليبيرية) من نسبة مشاركة المصريين في رأسمالها طبقا لحكم المادة رقم (4) من المرسوم بقانون رقم 14 لسنة 2012، الجريدة الرسمية، العدد 1 (مكرر) (د)، بتاريخ 10 يناير 2017.

[:]