New Rules for Real Estate Pricing i

New Rules for Real Estate Pricing in New Urban Communities

A recent decision by the Ministry of Housing introduced a new set of rules and principles to govern the “Pricing Committee” tasked with determining real estate prices for new urban communities (the “Decision”).[1] The new pricing rules should apply to areas that witness significant real estate development, such as 6^th of October City, New Cairo, Shorouk, Oboor and areas that are still in the early phases of development, such as the new administrative capital. The rules specify the calculation methods of fair market value for land and developed units, including in the case of allocation of lands through direct orders and allocation of land for the right to use (usufruct). The new rules also introduce changes to the calculation of “modification fees”, which are to be paid in the event of changing the purpose, nature or structure of the relevant real estate. The new Decision replaces the previous rules and principles that were enacted just under a year ago, in March 2016,[2] and became effective on the day following publication in the Gazette.

The New Decision

The Pricing Committee must apply the new rules and principles when determining the price for real estate, unless a specific land or group of units are subject to special rules and principles for pricing that are determined by the Committee.

Direct Order Allocations

The Decision specifies the applicable rules for pricing land and units that are allocated by way of “direct orders” in new urban communities. These allocations are a way of transferring conditional ownership from the state to a particular investor, bypassing the general tender process. Full ownership is only transferred after the investor has paid the price in full and developed the particular project (e.g. housing development, factory, etc.) in accordance with the allocation agreement. The process entails the allocation of a particular area to a ministry or authority (e.g. the New Urban Communities Authority), which would in turn allocate it to a particular investor by direct order, after determining the fair market value by a pricing committee. Direct Allocation as a form of transfer of property right by the state has been the subject of controversy and legal changes, including the 1998 Bids and Tenders Law which prohibits administrative authorities from disposing of land without undertaking a tender, alas not without considerable exceptions. For instance, the Investment Law, as amended in 2015, included a chapter on the allocation of state land, which excluded the application of the Bids and Tenders Law in the case of land allocated for investment for specific purposes, including “housing projects for non-administrative purposes”. This effectively means that direct order allocation may be exercised for large areas in the new urban communities without the need to go through a tender process. Article 80 of the Investment Law mandates specific administrative authorities, including the New Urban Communities Authority to create a process for the determination of fair market value for allocated land. The new Decision is very similar to the previous rules and principles with respect to allocated land, adding further rules for allocation of additional land at the request of the investor.

The Right to Use

Once again, the new rules and principles do not introduce fundamental changes to the older rules with respect to usufruct (the right to use the land for a specific amount of time and for a specific purpose). As in the old version, the new rules determine a consideration (price) for the annual right to use lands equivalent to 5% of its price, which goes up to 7% in the case of built units.

Modification Fees

The largest section of the pricing rules and principles relate to the fees that have to be paid if there is a significant change to the relevant real estate. For instance, the rules specify the process for determining a fee payable upon modifying the activities performed on the relevant real estate, its use, the number of floors, the number of units in each floor. The modification fee is only applicable if the change that will be performed is considered of a higher value, and if it will increase the price of the unit. While these fees existed in the previous versions of the rules, the calculation method has witnessed some changes.

Conclusion

The new rules and principles have replaced an older version that came out less than a year ago. These successive changes to the legislative framework may create confusion, especially since it is unclear that the new rules are dramatically at odds with the previous version. [1] Ministry of Housing, Utilities and Urban Development Decision No. 54/2017 dated 30 January 2017 on the Rules and Principles of the Pricing Committee, Egyptian Gazette, Issue No. 49, 28 February 2017. [2] Ministry of Housing, Utilities and Urban Development Decision No. 102/2016 dated 24 January 2016 on the Rules and Principles of the Pricing Committee, Egyptian Gazette, Issue No. 72, 27 March 2016.

أصدر وزير الإسكان مؤخرًا قرارًا بوضع قواعد وأسس جديدة تلتزم بها "لجنة التسعير"، وهي اللجنة المنوط بها تحديد أسعار الأراضي والوحدات بالمجتمعات العمرانية الجديدة.[1] تطبق القواعد والأسس الجديدة على العديد من المناطق التي توجد بها الكثير من المشاريع العقارية الهامة، مثل مدينة السادس من أكتوبر، والقاهرة الجديدة، ومدينتيّ الشروق والعبور، وبعض المناطق الأخرى التي لا تزال في طور البداية من حيث الانشاءات، كحال العاصمة الإدارية الجديدة. وتنص القواعد والأسس الجديدة على بعض المفاهيم التي تنظم عملية حساب القيمة السوقية العادلة للأراضي والوحدات في حالات التخصيص عن طريق الأمر المباشر، وفي حالات حق الانتفاع، كما توضح معايير حساب (العلاوات) التي يجب دفعها عند إجراء أي تغييرات في طبيعة العقار أو في نشاطه. ويحل القرار الجديد محل القواعد والأسس التي تم إقرارها في مارس 2016،[2] أي منذ ما يقل عن العام الواحد، ويُعمَل به في اليوم التالي لتاريخ نشره، أي في 29 فبراير 2017.

القرار الجديد

تلتزم لجنة التسعير التابعة لوزارة الإسكان بتطبيق القواعد والأسس الجديدة عند تقرير أسعار الأراضي والوحدات، إلا في الحالات التي تُنظَّم بقرار خاص يصدر عن اللجنة.

التخصيص بالأمر المباشر

ينص القرار الجديد على طريقة تحديد أسعار الأراضي والوحدات التي تخصص بالأمر المباشر، أي بدون إجراء مناقصة بين العديد من المشترين. ويتم نقل ملكية الأرض أو الوحدة بعد أن يدفع المستثمر سعرها بالكامل وبعد أن يقوم باستيفاء شروط عقد التخصيص وهو ما يمكن أن يشمل تطوير مشروع معين (مثل بناء المساكن والمصانع وغيرها). تجدر الإشارة إلى أن تخصيص الأراضي يحدث عن طريق تخصيص منطقة معينة إلى وزارة أو هيئة حكومية (مثل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة)، تقوم بدورها بتخصيصها إلى مستثمر عن طريق الأمر المباشر، بعد تحديد القيمة السوقية العادلة من قبل لجنة التسعير.

وقد كان نظام التخصيص المباشر محل كثير من الجدل والتعديلات التشريعية في السنوات الأخيرة، فكان قانون المناقصات والمزايدات الصادر في 1998 قد منع الهيئات العامة من التصرف في الأراضي المملوكة للدولة دون إجراء مناقصة، على الرغم من تركه مساحات واسعة للاستثناء من تلك القاعدة. ولكن جاء قانون الاستثمار الجديد بصيغته المعدلة في عام 2015 ليشمل فصلًا كاملًا عن التصرف في أراضي الدولة، نص فيه على ألا يسري قانون المناقصات والمزايدات على أراضي الدولة بغرض الاستثمار، بما في ذلك الاستثمار في "أغراض السكن غير الإداري". وقد فتح هذا الاستثناء الباب للعودة إلى نظام التخصيص غير المباشر خاصة في مناطق واسعة من المجتمعات العمرانية الجديدة. وخوّلت المادة (80) من قانون الاستثمار جهات إدارية محددة، بما في ذلك هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، تحديد القيمة السوقية العادلة للأراضي المخصصة سواء فيما يتعلق بثمن البيع أو الانتفاع أو القيمة الإيجارية. وفي الواقع فإن القرار الجديد لا يختلف كثيراً عن القواعد الملغاة، والتي كانت قد أقرت في 2016، خاصةً بالنسبة للأسس والقواعد المتعلقة بالأراضي المخصصة عن طريق الأمر المباشر، بخلاف أنه يضيف بعض الأسس المتعلقة بحساب القيمة العادلة عند تخصيص أراضٍ إضافية بناء على طلب المستثمر.

الحق في الانتفاع

وكما في حالة التخصيص بالأمر المباشر، فإن القواعد والأسس المتعلقة بتحديد مقابل الانتفاع لم تشهد أيضًا الكثير من التغييرات مقارنة بالأسس السابقة، فتنص الأسس على تحديد مقابل للحق في الانتفاع يعادل 5% من القيمة السوقية بالنسبة للأراضي و7% بالنسبة للمباني.

العلاوات

أما الجزء الأكبر من القرار الجديد، فهو يخص العلاوات التي يستلزم دفعها عند إجراء تعديلات معينة في الأراضي أو المباني. فينص على استحقاق العلاوة في حالة تعديل الاشتراطات البنائية أو الأنشطة أو الاستعمالات للأراضي أو المباني، ولكن مع تحديد لتلك الحالات فيوضح أن العلاوات لا تستحق إلا عندما يكون النشاط أو الاستعمال الجديد أعلى تميزًا وسعرًا من الأصلي. بالتالي، يضع القرار طريقة حساب العلاوة عند تغيير الغرض من العقار، أو عند إضافة أدوار جديدة أو إضافة وحدات في نفس الدور. وبينما نص القرار الملغى على تلك العلاوات، فإن القرار الجديد عدّل من طريقة حسابها.

الخاتمة

تحل الأسس والقواعد الجديدة محل نظيرتها الملغاة والتي تم إقرارها منذ ما يقل عن العام الواحد، وقد تعطي هذه التغييرات المتلاحقة شعورًا بعدم الاستقرار أو غياب الرؤية الواضحة، خاصة مع عدم وضوح جوهرية التعديلات التي تم إقرارها في القرار الجديد.

[1] قرار وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية رقم 54 لسنة 2017 بتاريخ 30 يناير 2017 بشأن القواعد والأسس الخاصة بلجنة التسعير، الوقائع المصرية، العدد 49، بتاريخ 28 فبراير 2017.

[2] قرار وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية رقم 102 لسنة 2016 بتاريخ 24 يناير 2016 بشأن القواعد والأسس الخاصة بلجنة التسعير، الوقائع المصرية، العدد 72، بتاريخ 27 فبراير 2016.

[:]