Home | | Contact Us

A New Law for Social Housing and Mo

A New Law for Social Housing and Mortgage Finance Support
On 11 June 2018, the Social Housing and Mortgage Finance Support Law No. 93 of 2018 (the “Law”)[1] was issued, as part of a vigorous program of economic legislation that have been issued over the last few weeks. As its name indicates, the Law deals with two different issues that are both related to housing. The first issue the Law deals with is the regulation of social housing in general, in the sense of providing housing for middle and limited income families, and the required subsidies from the state budget. The second issue is the integration of two existing funds - the Social Housing Fund and the Mortgage Support Fund - into one new fund that regulates social housing finance. Moreover, the Law addresses, albeit in a less clear fashion, a third important topic, namely the development of new and simplified procedures for the registration of ownership of social housing units. The following is a review of the three topics covered by the new Law.
Organization of Social Housing
The new Law defines social housing to include: (a) provision of low-income housing units; and (b) provision of plots of land intended for construction for middle-income earners. It should be noted that the Law requires that the space allocated to low-income individuals not exceed 120 square meters and that the land allocated for construction does not exceed 400 square meters. This matter is supervised by the Ministry of Housing, which oversees the planning and placement of social housing projects, supervises its implementation and allocates them to its beneficiaries. The new Law pays special attention to the rules controlling the allocation of homes for low-income individuals in an attempt to limit exploitation of the program. These rules include:
  • That a family of two parents and minors may not benefit from more than one residential unit (home or plot of land).
  • The beneficiary must use the unit exclusively for residence and occupy it “regularly and continuously” for five years from the date of allocation.
  • The residential unit may not be disposed of for a period of five years. This includes a prohibition of registration of sale of the unit at the notary public for that duration.
  • Allocation for middle and low-income individuals must be made either by direct designation or through lottery. Determination of what constitutes low or middle-income earner is to be assessed according to standards which the new fund issues.
The New Fund for Social Housing and Mortgage Finance Support
As previously mentioned, the newly merged fund is composed of two already existing funds: the Social Housing Fund, and the Fund for Supporting Mortgage Finance Activity. The Law further states that the employees of the two replaced funds, these funds’ assets and their legal positions are to also transfer to the new fund. By Law the new fund is an independent legal entity in the form of a public authority that is subordinate to the Minister of Housing. It is to be run by a Board of Directors that is chaired by the Minister of Housing (who is currently also the Prime Minister). Membership of the Board is to include the Ministers of Finance, Planning, International Cooperation, Local Development, Social Solidarity, as well as the Head of the Financial Regulatory Authority, the Governor of the Central Bank, a Ministry of Defence representative, a State Council deputy, five expert members, in addition to the chairman of the fund and two of their deputies. As for the fund’s competencies, the Law grants it and its Board several powers, the most important of which are:
  • Financing, constructing, managing, selling, and leasing residential units in the Social Housing program;
  • Making available plots of land and houses;
  • Making land available for the private sector to construct residential units for the program;
  • Supporting mortgage finance activities for low-income individuals;
  • Guaranteeing against default risk for mortgage finance activities;
  • Making mortgage financing available for low-income individuals;
The above undertakings will surely require a sizable budget. The Law therefore makes specific financial resource designations for the fund as follows:
  • 1% of revenue from the sale of State land;
  • 25% of revenue from the sale of land that is owned by municipal administrative units;
  • 10% of revenue from the sale of land by the New Urban Communities Authority, excluding land that is already designated for social housing. The minimum designation from this source is 3.67 billion annually;
  • Revenue from the sale and lease of units and land owned by the fund;
  • Subscriptions by borrowers and financiers under the mortgage finance system where the fund guarantees instalment payment;
  • Other designations from the State, grants and donations;
  • What the fund receives in fines for violation of the provisions of the new Law;
  • Fees in consideration of mortgage finance support applications, and related credit search services.
In terms of penalties under the Law, these are related to either the applicant’s submission of incorrect data in order to bypass the conditions for allocation, or the use of assigned real estate in violation of the provisions of the Law during the five-year prohibition period.
Simplification of Real Estate Registration for Social Housing
The issue of simplifying the process of registration and notarization of real estate ownership in Egypt, and thus limiting the continuation of the vast majority of real estate ownership being outside of the formal system, is not an easy feat in practice. Whereas the new Law should not in our opinion have delved into that matter as its original focus is limited to social housing and its financing, it has nevertheless unexpectedly entered into the premise of real estate registration with respect to the units that are allocated in accordance with the social housing program under the new Law. In brief, the Law states that registration of real estate units at the notary public remains in the name of the person to whom the unit has been allocated for the whole duration of the five-year period, unless an approval is obtained from the fund’s board. The fund submits documentation that is related to unit allocation to relevant notary public offices, and said submission then has the effect of real estate notarization. Moreover, lawsuits for validation and enforcement in relation to designated real estate may not be brought except upon the approval of the fund with respect to designated units, and the New Urban Communities Authority for designated land.
Conclusion
There is no doubt that the new Law attempts to regulate one of the most important social and economic sectors in Egypt. This includes laying out rules that ensure that low and middle-income earners get to benefit from social housing programs and the support that the State attempts to make available. These are important goals in and of themselves. However, the new Law is flawed with the following:
  1. It lays out rules that will be difficult to implement and monitor in order to eliminate exploitation by those undeserving of the social housing program. This is particularly true with respect to the obligation that the beneficiary uses the residential unit in effect regularly and continuously for a period of five-years; which is almost impossible to overview.
  1. The Law has focused all powers and roles in one entity that is the new Social Housing and Mortgage Finance Support Fund, as it makes it the owner, developer, lender, and supervisor. This a bad model in terms of governance.
  1. The Law has delved into the matter of simplification of real estate registration, which is no light matter for the Egyptian economy, but it has done so through the backdoor of regulating social housing registration. The topic is complex enough that it requires its own regulation in a comprehensive legislative framework.
  [1] Law No. 93/2018 on Social Housing and Mortgage Finance Support, Official Gazette, Issue 23 (bis) (a), 11 June 2018.

ضمن برنامج حافل للتشريعات الاقتصادية الصادرة خلال الأسابيع الماضية، صدر قانون الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري رقم ٩٣ لسنة 2018 ("القانون")[1] بتاريخ ١١ يونيو 2018. والقانون، كما يتضح من اسمه، يتناول في الواقع موضوعين مختلفين وإن كانا متعلقين بملف الإسكان. الموضوع الأول هو تنظيم الإسكان الاجتماعي بشكل عام، بمعنى اتاحة المساكن لذوي الدخول المتوسطة والمحدودة والدعم المرتبط بذلك من موازنة الدولة. أما الموضوع الثاني فهو دمج صندوقين قائمين بالفعل - وهما صندوق الإسكان الاجتماعي وصندوق دعم التمويل العقاري - في صندوق واحد جديد يتولى تنظيم تمويل الإسكان الاجتماعي. وبالإضافة الى ذلك، فإن القانون يتناول بشكل أقل وضوحاً موضوعاً ثالثاً في غاية الأهمية وهو وضع إجراءات جديدة ومبسطة لتسجيل ملكية وحدات الإسكان الاجتماعي. وفيما يلي استعراض للمواضيع الثلاث التي يتناولها القانون الجديد.

تنظيم الإسكان الاجتماعي

المقصود بالإسكان الاجتماعي، وفقا للقانون الجديد، هو (أ) توفير وحدات سكنية لذوي الدخول المنخفضة، و(ب) توفير قطع أراض معدة للبناء لأصحاب الدخول المتوسطة. وتجدر الإشارة الى أن القانون يحدد مساحة المسكن المخصص لمحدودي الدخل بالا تتجاوز ١٢٠ متراً مربعاً والأرض المخصصة للبناء بالا تتجاوز ٤٠٠ متراً مربعاً.

وتشرف على هذا الملف وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية ("وزارة الإسكان") والتي تتولي تخطيط وطرح مشروعات الإسكان الاجتماعي والإشراف على تنفيذها وعلى تخصيصها للمستفيدين منها.

ويهتم القانون الجديد بتنظيم قواعد وضوابط تخصيص المساكن لذوي الدخول المحدودة، من أجل تجنب استفادة غير المستحقين منها، وعلى رأسها:

  • عدم جواز استفادة الأسرة المكونة من زوجين والأولاد القصر من أكثر من وحدة سكنية (أي منزل أو قطعة أرض) واحدة.
  • التزام المستفيد بالاستفادة من الوحدة لغرض السكنى "وشغلها على نحو منتظم ودائم" لمدة خمس سنوات من تاريخ التخصيص.
  • عدم جواز التصرف في الوحدة السكنية لمدة خمس سنوات، مع حظر شهر التصرفات عليها بالشهر العقاري خلال هذه المدة.
  • يكون تخصيص الوحدات بالتخصيص المباشر أو بالقرعة، وذلك لأصحاب الدخول المتوسطة والمحدودة وفقا للمعايير التي يصدرها الصندوق.
صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري

أما الصندوق فهو، كما سبق الذكر، نتاج اندماج صندوقين كانا قائمين من قبل هما صندوق تمويل الإسكان الاجتماعي وصندوق دعم وتمويل نشاط التمويل العقاري، وينتقل بموجب القانون الجديد العاملون بالصندوقين السابقين وكدا أصوله وخصومه ومراكزه القانونية الى الصندوق الجديد.

ويكون للصندوق الجديد الشخصية الاعتبارية المستقلة باعتباره هيئة عامة ويتبع وزير الإسكان، ويديره مجلس إدارة برئاسة وزير الإسكان (وهو في الوقت الحالي رئيس مجلس الوزراء) وعضوية وزراء المالية والتخطيط والتعاون الدولي والتنمية المحلية والتضامن الاجتماعي بالإضافة لرئيس هيئة الرقابة المالية ونائب محافظ البنك المركزي وممثل لوزارة الدفاع واحد نواب رئيس مجلس الدولة وخمس أعضاء من ذوي الخبرة والرئيس التنفيذي للصندوق ونائبيه.

أما من حيث الاختصاص فقد نص القانون على سلطات عديدة للصندوق ولمجلس ادارته، أهمها ما يأتي:

  • تمويل وإنشاء وإدارة وبيع وإيجار الوحدات السكنية لبرنامج الإسكان الاجتماعي؛
  • توفير قطع الأراضي والمساكن؛
  • اتاحة أراض للقطاع الخاص لإنشاء وحدات سكنية لبرنامج الإسكان الاجتماعي؛
  • دعم نشاط التمويل العقاري لذوي الدخول المنخفضة؛
  • ضمان مخاطر عدم السداد للتمويل العقاري؛
  • وضع ضوابط دعم التمويل العقاري؛
  • اتاحة الدعم للتمويل العقاري لذوي الدخول المنخفضة.

نظرا لضخامة الموازنة السنوية المطلوبة لتمكين الصندوق من القيام بدوره، فقد نص القانون على موارد محددة لتمويل نشاطه، وهي:

  • ١٪؜ من حصيلة بيع الأراضي المملوكة للدولة؛
  • ٢٥٪؜ من حصيلة بيع الاراضي المملوكة للوحدات المحلية؛
  • ١٠٪؜ من حصيلة بيع أراضي هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة غير المخصصة للإسكان الاجتماعي وبحد أدنى 3,67 مليار جنيهاً سنوياً؛
  • حصيلة بيع وإيجار الوحدات والأراضي المملوكة للصندوق؛
  • الاشتراك الذي يدفعه المقترضون والممولون بنظام التمويل العقاري في حال ضمان سداد أقساطها من الصندوق؛
  • ما تخصصه الدولة للصندوق وما يحصل عليه من منح وهبات؛
  • ما يحصله من غرامات مالية يتم الحكم بها لمخالفة أحكام القانون الجديد؛
  • بعض رسوم طلبات الدعم العقاري والاستعلام الائتماني المرتبط به.

ويلاحظ أن الجرائم المنصوص عليها في القانون ترتبط إما بقيام الراغب في الحصول على مسكّن أو أرض بتقديم بيانات غير صحيحة بغرض تجاوز شروط التخصيص، أو التصرف في العقار المخصص قبل مرور فترة الحظر أي السنوات الخمس.

تبسيط تسجيل ملكية عقارات الإسكان الاجتماعي

موضوع تبسيط إجراءات تسجيل وشهر الملكية العقارية وبالتالي الحد من استمرار جانب كبير من الملكية العقارية في مصر خارج الإطار الرسمي من المواضيع الشائكة والصعبة التي يتفق الجميع على أهميتها ولكن يصعب وضعها موضع التطبيق. وبينما أن القانون الجديد غير معني في الأصل بهذا الموضوع، بل بالإسكان الاجتماعي وتمويله، إلا أنه وبشكل غير متوقع - وفِي تقديرنا غير مناسب تشريعياً - تطرق إليه ولكن فقط بالنسبة لوحدات برنامج الاسكان الاجتماعي التي يجرى تخصيصها وفقاً للقانون الجديد. وباختصار فان القانون ينص على أن يكون تسجيل الوحدات العقارية التي يجرى تخصيصها في مكاتب الشهر العقاري باسم من جرى تخصيصها له فقط طوال خمس سنوات إلا بموافقة مجلس إدارة الصندوق. ويقوم الصندوق بإيداع المستندات المتعلقة بتخصيص الوحدات في مكاتب الشهر العقاري المختصة ويكون لهذا الإيداع ذات أثر شهر التصرفات العقارية. ولا يجوز إقامة دعاوى صحة ونفاذ التصرفات على هذه الوحدات العقارية إلا بموافقة الصندوق بالنسبة للمساكن أو موافقة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بالنسبة للأراضي.

الخاتمة

لا شك ان القانون الحديد يسعى لتنظيم واحد من اهم القطاعات الاقتصادية والاجتماعية في مصر ووضع الضوابط الكفيلة باستعادة ذوي الدخول المنخفضة والمتوسطة من برامج الاسكان الاجتماعي والدعم الذي تتيحه الدولة لها، وهذا هدف هام في حد ذاته. ولكن يعيب القانون الجديد مع ذلك ما يأتي:

  1. أنه يضع ضوابط يصعب تطبيقها ومراقبتها لضمان عدم استفادة غير المستحقين ببرامج الاسكان الاجتماعي، وبالذات الضابط المتعلق بإلزام صاحب المسكن باستخدامه فعلياً وشغله على نحو دائم ومنتظم لمدة خمس سنوات، وهو شرط مستحيل الرقابة عليه.
  1. أن القانون وضع كل الصلاحيات والأدوار في يد جهة واحدة، هي صندوق تمويل الاسكان الاجتماعي والتمويل العقاري، فجعله مالكاً ومطوراً ومقرضاً ورقيباً، وهذا نموذج سيء للحوكمة.
  1. أن القانون تطرق لموضوع تبسيط إجراءات التسجيل العقاري، وهو موضوع شديد الأهمية والخطورة للاقتصاد المصري، ولكن من باب خلفي هو باب تسجيل وحدات الاسكان الاجتماعي فقط، بينما يلزم إصدار إطار تشريعي شامل لهذا الموضوع الكبير.
 

[1] قانون رقم 93 لسنة 2018 بإصدار قانون الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري، الجريدة الرسمية، العدد ٢٣ (مكرر) (أ)، بتاريخ 11 يونيو 2018.

[:]