CBE Exempts Discounted Real-Estate

CBE Exempts Discounted Real-Estate Developer Receivables from Debt-to-Income Ratio

On 7 April 2019, the Central Bank of Egypt (“CBE”) issued rules on the exclusion of the discounted receivables (negotiable instruments) of real estate development companies from complying with the 35-40% debt-to-income ratio imposed on housing and mortgage finance lending to individual purchasers. The circular applies to receivables discounted to banks without a right of recourse on the real estate development company.

Background

Receivables’ discounting or invoice factoring is the process by which a lender (in this case banks) extends credit to a corporate client (real estate developers) against the client’s receivables from their own customers which have a maturity date in the future. The point being that the corporate client improves their instant cash flow by selling their future receivables at a discount, while the lender gains possession of the receivables with the right to collect directly from the business’s customers. In January 2016, CBE issued instructions to banks mandating that instalments for consumer loans (such as credit cards, personal and car loans) as well as real-estate loans extended for personal residence, do not exceed 35 or 40% of the individual’s income after the deduction of taxes and social insurance. Whether the percentage is 35 or 40 depends on whether the loan is granted outside of the framework of the Mortgage Finance Law[1] or within that framework (35% in the former case and 40% in the latter).

The CBE Circular

In its circular dated 7 April 2019,[2] CBE excludes the discounting of receivables by real estate development companies from the debt-to-income ratio under several conditions (19 conditions in total). The receivables in question must be of the type that does not carry a right of recourse for the bank against the company. Some of the conditions contained in the circular include:

That the bank receives an official assignment of right.
That the individual customer is notified of the transfer of their debt to the bank and their written consent is obtained.
That the receivables are with respect to a unit that has been delivered to the individual customer, and that 50% of contract price has already been paid.
That the maturity date of the receivables at the time of discounting does not exceed six years.
That the bank conducts a credit search for every customer.
That the company deposits at least 10% of the its portfolio or double its average customer default ratio in the past three years, whichever is greater.
That the company undertakes to either replace a customer’s portfolio with another in case of default, or to pay the value of that portfolio within 60 days from the date of a bounce of a receivable.
That the total financing granted to one company and its related parties does not exceed 1% of the bank’s direct loan portfolio; and that the bank’s total financing of discounted receivables does not exceed 3% of its direct loan portfolio.
That the total value of financing of this type does not exceed EGP50 billion for the whole banking sector.

This circular applies to receivables that are discounted following April 7, 2019 and does not apply to discounting that took place prior to its issuance.

Conclusion

This move is aimed at boosting sales by real estate development companies as they find it possible to avoid the income-to-debt ratio ceiling previously imposed by CBE in so far as their clients are able to provide negotiable payment instruments that are able of being discountable by banks. This, however, will be limited by the fact that it only applies to those housing units that have already been fully completed and delivered to home purchasers. Its impact in all cases remains to be seen. [1] Law No. 148/2001 on Mortgage Finance, Official Gazette, Issue No. 25 (bis), 24 June 2001. [2] CBE Circular dated 7 April 2019 on the discounted receivables of real estate development companies, available through this link (in Arabic).

في ٧ أبريل ٢٠١٩، أصدر البنك المركزي المصري ("البنك المركزي") تعليمات للبنوك باستثناء الأوراق التجارية – كالشيكات وسندات السداد الآجل – المخصمة لشركات التنمية العقارية من الالتزام بوجوب ألا تتجاوز قيمة القسط نسبة ٣٥ -٤٠٪ من دخل عملاء التمويل العقاري وقروض الإسكان الشخصي من الأفراد. ويختص الخطاب الدوري الصادر من البنك المركزي بالتعليمات الجديدة بالأوراق التجارية المخصمة دون الحق في رجوع البنك على الشركة.

خلفيَّة

خصم الأوراق التجارية هي عملية تمويل يمنح بموجبها دائن (في هذه الحالة البنك) تمويلًا لعملائه من الشركات (المطورين العقاريين) مقابل ما تملكه تلك الشركات من أوراق كالشيكات أو السندات الأخرى المقدمة إلى الشركة من عملائها بتاريخ استحقاق في المستقبل. والهدف من هذا النوع من التمويل هو توفير السيولة النقدية للشركة في اللحظة الراهنة من خلال بيع حق تحصيل تلك المبالغ في المستقبل في مقابل مبلغ مخصم، بينما يتحصل الدائن في المقابل على الأوراق التجارية المخصمة مع حق الرجوع المباشر على عملاء الشركة.

وكان البنك المركزي قد أصدر تعليمات للبنوك في يناير ٢٠١٦ يلزمها بضرورة ألا تتجاوز قيمة أقساط القروض الاستهلاكية (مثل بطاقات الائتمان والقروض الشخصية وقروض السيارات) وكذلك القروض العقارية للإسكان الشخصي، نسبة ٣٥ أو ٤٠٪ من دخل الفرد بعد خصم الضرائب والتأمينات الاجتماعية. ويتوقف تحديد ما إذا كانت النسبة ٣٥ أو ٤٠٪ على ما إذا كان القرض يقع خارج إطار قانون التمويل العقاري[1] أو داخل ذلك الإطار، بحيث تكون النسبة ٣٥٪ في الحالة الأولى و٤٠٪ في الحالة الثانية.

خطاب البنك المركزي

استثنى الخطاب الدوري للبنك المركزي الصادر بتاريخ ٧ أبريل ٢٠١٩[2] الأوراق التجارية لشركات التنمية العقارية التي تقدمها للخصم من قاعدة نسبة المديونية إلى دخل العميل وذلك وفقًا لعدد من الشروط نص عليها الخطاب الدوري تفصيلًا (وعددها 19 شرطًا). بالإضافة إلى ذلك، يجب أن تكون الأوراق المخصمة من النوع الذي لا يعطي البنك حق الرجوع على الشركة حتى يمكن الاستفادة من هذا الاستثناء، بينما تضمنت الشروط الأخرى ما يلي:

أن يحصل البنك على حوالة حق نافذة لصالحه.
وجوب إخطار عملاء الشركات بتحويل المديونية إلى البنك والحصول على موافقاتهم الكتابية.
أن تكون الوحدة محل الأوراق التجارية قد تم تسليمها إلى العميل، وأن يكون العميل قد قام بالفعل بسداد ٥٠٪ من القيمة التعاقدية.
ألا يتجاوز تاريخ استحقاق الورقة التجارية ست سنوات من تاريخ الخصم.
قيام البنك بإجراء استعلام ائتماني عن كل عميل.
أن تودع الشركة ما لا يقل عن ١٠٪ من محفظتها أو ضعف متوسط نسبة التخلف عن سداد العملاء في السنوات الثلاث الماضية، أيهما أكبر.
أن تتعهد الشركة إما باستبدال محفظة العميل بمحفظة أخرى في حالة عدم السداد، أو دفع قيمة تلك المحفظة في غضون ٦٠ يومًا من تاريخ ارتداد الورقة التجارية.
ألا يتجاوز إجمالي التمويل الممنوح للشركة الواحدة وأطرافها المرتبطة ١٪ من محفظة القروض المباشرة للبنك؛ وألا يتجاوز إجمالي تمويل البنك للأوراق التجارية المخصمة ٣٪ من محفظة القروض المباشرة.
ألا تتجاوز القيمة الإجمالية لهذا النوع من التمويل في القطاع المصرفي بأكمله ٥٠ مليار جنيه.

وتسري التعليمات الأخيرة على الأوراق التجارية التي تخصم بعد ٧ أبريل ٢٠١٩ ولا تنطبق على الأوراق التجارية المخصمة قبل تاريخ إصدار الخطاب الدوري.

الخاتمة

تهدف هذه الخطوة إلى دعم مبيعات شركات التنمية العقارية بتجنب مراعاة الحد الأقصى لنسبة المديونية إلى دخل العميل والتي كان البنك المركزي قد فرضها في وقت سابق. ويبقى هذا في حدود قدرة عملاء تلك الشركات على تقديم أوراق تجارية من شيكات أو غيره صالحة للخصم لدى البنوك، مع اشتراط أن تكون الوحدة قد استكملت وتم تسليمها إلى المشتري. ومن غير الواضح بعد الأثر الذي من الممكن أن تحدثه هذه الخطوة أو حجمه.

[1] قانون رقم 148 لسنة 2001 بإصدار قانون التمويل العقاري، الجريدة الرسمية، العدد 25 (مكرر)، بتاريخ 24 يونيو 2001.

[2] كتاب دوري للبنك المركزي المصري بتاريخ 7 أبريل 2019 بشأن خصم الأوراق التجارية المقدمة من شركات التنمية العقارية، متاح عبر هذا الرابط.

[:]